公募REITs市场进入深度调整阶段长期稳定高分派率体现

近期，公募REITs市场进入深度调整阶段。 业内人士表示，随着产品发行比例的提升、利好政策的释放以及市场化机制的出台，诸多利好因素提升了公募REITs的长期投资价值，支撑了市场表现。

长期稳定、高分配率体现了公募REITs的高性价比。

2024年初，随着公募REITs市场进一步回调，部分产品按市值计算的分配比例持续上升，凸显公募REITs的长期配置价值。

以保障房REITs为例，1月16日，国泰君安城投关亭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投关亭保障性租赁住房REIT”）发布公告显示，该基金持有的上海证券投资基金 本市杨浦区江湾社区、光华社区两个保障性租赁住房项目运营状况相对稳定。 如果投资者于2024年1月15日通过二级市场交易购买该基金（假设购买价格为2.822元/股），则2024年的分配率预计将提高至4.63%，相比相应估值为4.28%。 提高 35 个基点。

国泰君安城投关亭保障性住房REIT的基础设施资产为保障性租赁住房江湾社区和光华社区。 稀缺的优质租赁住房资产和旺盛的住房需求将成为项目出租率和收入的核心保障。

从市场供需来看，两个社区均位于上海市杨浦区。 同时，该社区毗邻上海副中心之一的江湾-五角场，位于杨浦区创智重点功能区。 紧邻上浦灵石、湾谷科技园、创智天地等办公园区，拥有业内国际知名企业。 这里云集了复旦大学、同济大学、上海财经大学等众多高新技术企业和著名学府，为社区带来了大量年轻、受过教育的客户。 他们有较强的长期租赁意愿和相对稳定的支付能力。

交通设施方面，两个小区均步行可达地铁10号线，交通便利。 它们采用高品质、标准化的房屋装修，配备便利、齐全的生活设施和商业服务设施，靠近主要商业区。 满足租户的日常需求。

运营管理服务方面，作为城投官厅品牌下的保障房小区，由运营管理机构上海城投置业负责运营，为两地提供统一的高标准运营管理服务。社区。 同时，项目采用市场化运作考核方式，双向激励。 当当前经营净利润超过预期时，经营管理机构可以提取绩效经营管理费。 当营业净收入未达到预期时，必须相应扣除基本运营管理费。 多层次的激励方案可以充分释放管理团队的经营积极性，促进整体资产运营效率的提升。

保障房REITs行业抗周期性强、交易活跃度高

在上市公募REITs的主要资产类型中，保障房板块的经营表现尤为强劲。 四只上市租赁住房REITs产品均运行顺利。 2023年第三季度大部分基础资产入住率保持在95%以上的高位。 目前四款产品的收入及可供分配金额均超出同期预测。 前三名季度累计可供分配金额（年化）完成率均超过109%，表现出较强的抗周期特性。

此外，2023年租赁住房REITs板块的整体交易量和交易金额占比远高于租赁住房板块在整个公营REITs市场中的份额和市值，反映出租赁住房REITs的流动性高于市场平均水平。

业内人士表示，公募REITs本身具有风险收益适中的特点，加上强制分红机制将底层资产的营业收入转化为产品端的预期收益，使其成为适合长期持有的投资类别。 随着近期市场波动，该产品的预期分配率明显上升，具有较高的配置价值。

由于公募REITs的投资价值体现在其稳健经营带来的持续现金分配和资产价值提升，依托国家宏观经济平稳增长，上市产品2023年三季报显示，公募REITs经营业绩大多数项目都表现出良好的修复状态。 与此同时，试点工作启动以来，针对公募REITs的利好政策频频出台。 随后FOF、社保基金等增量资金的进入，可以进一步增加市场流动性，提振市场信心。